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「房市SARS」来了!这次自住兼投资才是王道

2020-04-24
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文:赖淑惠

如果你跟我差不多年纪,经历过SARS颳起的房市寒冬,那幺,你就会知道,当时有多惨,完全没人出门看房子。不过,我想起当年採访过很多趁SARS买屋的首购族,他们不畏疫情,戴着N95到处看屋,几年后,房市进入多头十年,他们趁机卖屋小换大,这些人现在都成为有屋一族,而且对当时的精準眼光,津津乐道。

事隔十多年后,我深切的感受到,变种的病毒MERS还没来,台湾的房市已经进入「类SARS」时代,同样没人看屋买房,情况甚至更为严重!

房市比SARS时还惨!自住客莫蹉跎 趁势累积换屋资本

打开报纸、电视,我们可以看到一堆不断看衰房市的新闻,大家都说房子在跌了,还会跌更深,气氛冷到房仲都快跳楼了,这股冷到快结冰的买气,真的跟2002年的情况很像。那几年,房地产的成交数字急冻,别说买房子了,连走在街上的人,都人人自危,冷漠的用N95把自己保护起来,于是,成交急跌,量先价行,房价接着一泻千里。

像我的朋友晓雯,当时就是典型艺高胆大的「SARS自住型投资客」,当时,她无畏SARS寒冬,一个人戴着口罩到处看屋,后来几乎是用前一波高点的7到8折,在永和买了一间两房旧公寓,住了几年后,眼看房市翻转,她才卖了换屋,而房价已经涨了约4成,而这样的案例,绝非特例。

那些年,我採访时,每每听完都摇头叹息,问自己为何没搭上那一波的购屋时机?很多朋友私下都笑说,「恐怕只有再来一次SARS,才有可能买房子了。」我当然不希望疫情重演,毕竟这会付出太沉重的社会成本,但,如果不是SARS,这群自住客可能这辈子都没机会买房,这是不争的事实。

基本上,我认为房价下修,绝对是未来几年的趋势,从长线来看,房市不是不会涨了,是之前已经涨太多,必须面临修正。从经验法则来看,涨久必跌,跌久必涨,十年多头是一个周期,接着必须要有两到三年的盘整期。过去十年,怎幺买、怎幺赚的投资客,都得清醒的面对情况,但SARS的殷鉴不远,这一波房价的急冻,就是另一个无壳族翻身契机。

「房市SARS」来了!这次自住兼投资才是王道 Photo Credit: 好房网

不同于十多年前的SARS,这波房市翻转,与其说打房策略的成功,不如说是自住客层的大反扑。过去,人为刀俎,我为鱼肉,自住客咬牙买屋,让投资客食髓知味,才会让房价无量上涨;但现在买卖气氛翻转,买家转买为守,投资客只能举白旗投降,从目前的市况来看,可以说是比SARS还惨的寒冬。

纯投资客已经玩完了!自住兼投资才是王道

所以,认清事实吧!「纯投资客」已经把自己玩死了。这个道理很简单,以前,像这样的宽限期投资术,只要报酬率可以高于房贷利率,投资都算有利可图。举例来说,宽限期一到就卖屋,景气好的时候,报酬率10%以上,都不是太大的问题,因为比起房贷利率的2~3%,当然是相对高很多,每个月只缴宽限期的利息,就能以小搏大,赚进转手利差。但,房市在走了十多年的多头后,未来三到五年,这波盘整的态势,已经是锐不可挡,「短进短出」投资这件事情,大家先别想了吧。

我建议小资一族,应该调整策略,成为「自住型投资客」。所谓的「自住型投资客」,顾名思义,就是边自住、边投资,先进场「求有」,之后才有资本「求好」的长期持有者。

但,当机会来了,现在很多自住客似乎又矫枉过正,白白浪费了这个房市反转期,我不是鼓励大家「买房投资」,而是趁势「累积资本」。在过去十年房市多头赚到钱的人,这时,若是能全身而退,千万不要再想着过去的荣景,念念不忘;还没进场淌浑水的投资新手,也别再把前辈的故事当成致富宝典,未来几年,自住兼投资,才是购屋王道。从即将上路的房地合一精神来看,也正符合了这样长期持有的购屋趋势。

当时不我予,只有沉潜以待,而自住客也要趁胜追击,把握好不容易等来的购屋时机,因为当房市低潮走尽,多头市况势必捲土重来,把握机会,以免日后再徒呼负负。